FII — Fundo de Investimento Imobiliário

No Plano Diretor Patrimonial Roma Wealth, os FIIs ocupam função específica: exposição imobiliária líquida, fiscalmente eficiente e diversificada, alocada como peça consciente do portfólio do Fundador — não como substituto de imóvel físico nem como renda passiva mágica. A engenharia parte da seguinte tese: o brasileiro de alto patrimônio tipicamente já tem 30%-50% do patrimônio em imóvel físico, frequentemente concentrado em SP, RJ ou BH, com baixa liquidez, custos invisíveis (vacância, manutenção, ITBI em venda, ganho de capital) e exposição residencial dominante. FIIs entram para complementar e diversificaressa exposição — adicionando logística, lajes corporativas AAA, shopping, hospital, papel indexado a IPCA — sem aumentar a concentração geográfica e setorial já presente no patrimônio físico.

A seleção é bottom-up: cada FII passa por avaliação de qualidade do imóvel (localização, padrão construtivo, inquilino, vacância histórica), qualidade da gestora (tempo de mercado, alinhamento de capital, taxa de administração compatível), liquidez da cota (volume diário, spread, tracking error com NAV), preço relativo (cap rate versus NTN-B equivalente, P/VP) e tese de longo prazo. A regra Roma é explícita: FII no Plano Diretor não é FII recomendado por relatório de research de corretora, é o subconjunto que sobreviveu ao filtro de adequação à arquitetura do Fundador. É exatamente esse filtro (qualificação como "FII no Plano Diretor") que separa exposição imobiliária inteligente de coleção de tickers conforme a moda do trimestre. A revisão do conjunto entra como pauta fixa da Sessão Estratégica semestral, junto com a leitura da posição em real estate físico.

Fundador com R$ 40 milhões de patrimônio, sendo R$ 14 milhões já alocados em 5 imóveis físicos residenciais e comerciais em São Paulo. Plano Diretor identifica concentração geográfica e setorial alta. Alocação adicional em FIIs (R$ 6 milhões) selecionada bottom-up: 35% em logística Sudeste (galpões AAA, contratos atípicos longos, inquilinos de e-commerce), 25% em lajes corporativas Faria Lima/Vila Olímpia classe AAA, 20% em CRI high grade indexado a IPCA+, 10% em shopping de renda em capitais regionais, 10% em hospitalar. Resultado: dividend yield bruto médio de 9,5% a.a. isento de IR, exposição imobiliária total mantida em 50% do patrimônio mas diversificada por setor e geografia, liquidez diária da nova camada para rebalanceamento e capital de oportunidade. Esses 7 FIIs específicos, com tese escrita e revisão semestral, são o que o Plano Diretor chama de "FII no Plano Diretor" — distinto dos outros 400 listados em bolsa.

Os pontos sensíveis: (1) ganho de capital na venda da cota é tributado a 20%, sem isenção; o benefício fiscal é só sobre o rendimento distribuído; (2) oscilação de cotação reflete preço da cota em bolsa, não valor do imóvel — pode haver descolamento relevante de NAV em ambos os sentidos; (3) FII tijolo com inquilino único e contrato atípico tem comportamento de bond, não de imóvel — entender a estrutura é mandatório; (4) fundos high yield em CRI com 14%-16% a.a. tipicamente carregam crédito subordinado e devedor em incorporação — leia: risco alto, não bondade; (5) taxa de administração + performance + gestão em alguns fundos supera 2% a.a. — destrói retorno; (6) FII não substitui imóvel físico em todas as funções — escritório próprio, sítio, casa de praia têm valor de uso que não cabe em cota; (7) regra das 50 cotistas e 10% por cotista para isenção de IR é estrita — em FIIs ilíquidos ou fechados, perde-se a isenção; (8) cuidado com carteira mensal de canal de venda — alta rotatividade destrói o efeito de juros compostos dos dividendos isentos. O Plano Diretor qualifica cada FII como "FII no Plano Diretor" ou descarta.